Cuando hablamos de las SOCIMI y las EDAV, nos estamos refiriendo probablemente a las dos principales figuras jurídicas españolas dirigidas a la inversión inmobiliaria para su posterior arrendamiento. Aunque pueda resultar paradójico, ambas figuras pueden resultar mucho más interesantes, desde un punto de vista fiscal, para inversores extranjeros que para inversores españoles. El objeto del presente es resumir de una forma esquemática los principales requisitos y características de ambas.
1.- SOCIMI
SOCIMI, son las siglas de “Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario” y la idea, con su creación en el año 2009, fue la de replicar el régimen de los REIT (Real Estate Investment Trust) de otros países. Las SOCIMI están reguladas en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (en adelante, la “Ley SOCIMI”), y están pensadas para la adquisición, promoción y rehabilitación de inmuebles de naturaleza urbana para su posterior arrendamiento.
1.1.- Incentivos fiscales de la SOCIMI
Los beneficios o incentivos fiscales de las SOCIMI son, principalmente, dos:
– Una bonificación del 95% del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) que se devengue en la adquisición de los inmuebles que se vayan a adquirir para destinarlos al arrendamiento.
– Tributación del 0% en el Impuesto sobre Sociedades español.
1.2.- Requisitos de las SOCIMI
A. Requisitos mercantiles principales:
– Deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación español o en el de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, o bien en un mercado regulado de cualquier país o territorio siempre que exista efectivo intercambio de información tributaria durante todo el periodo impositivo. Derivado de lo anterior, y al menos en España, deberán revestir la forma jurídica de Sociedad Anónima.
– Su capital social será de al menos 5 millones de euros (5.000.000,00.-€), que podrá ser dinerario o no dinerario (ej. inmuebles).
– Sólo podrá haber una clase de acciones y éstas deberán ser nominativas.
– Según el mercado en el que coticen se requerirá un número mínimo de accionistas y un porcentaje de free float concreto.
B. Requisitos de inversión:
– Las SOCIMI deberán tener invertido, por lo menos, el 80%:
- Del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados a arrendamiento.
- En terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse al arrendamiento, siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición.
- En participaciones en el capital o patrimonio de otras SOCIMI o de entidades extranjeras que tengan el mismo objeto social y un régimen similar al establecido para las SOCIMI españolas.
– El 80% de las rentas de la SOCIMI deberán provenir:
- Del arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social.
- De dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social.
C. Los bienes inmuebles que formen parte del activo de la SOCIMI deberán estar arrendados durante al menos tres años. Se tendrán en cuenta los inmuebles que hayan o estén ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.
D. Al tributar las SOCIMI al 0% en el Impuesto sobre Sociedades, existen requisitos para el reparto de sus beneficios por lo que:
– Deberá repartirse el 100% de los dividendos que reciba la SOCIMI de su participación en otras entidades.
– Deberá repartirse al menos el 50% de los beneficios que se obtengan de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones de otras entidades. El resto de beneficios deberá repartirse en otros inmuebles o en participaciones afectos al cumplimiento del objeto de la SOCIMI, en el plazo de tres años desde la transmisión. Deberá repartirse al menos el 80% del resto de los beneficios obtenidos, entre los que se incluyen los beneficios generados por el arrendamiento de los inmuebles.
Conforme a lo establecido en el artículo 9.4 de la Ley SOCIMI, éstas estarán sometidas a un gravamen especial en el Impuesto sobre Sociedades del 15% sobre el importe de los beneficios obtenidos en el ejercicio que no sea objeto de distribución, en la parte que proceda de rentas que no hayan tributado al tipo general de gravamen en el Impuesto sobre Sociedades ni se trate de rentas acogidas al periodo de reinversión de tres años mencionado en el apartado anterior.
1.3.- Inversores de las SOCIMI
Una de las claves para valorar si resulta del todo eficiente la utilización de las SOCIMI es analizar la implicación fiscal que tiene sobre los accionistas o inversores de éstas. Sin entrar en un análisis pormenorizado de estas implicaciones que supondría un estudio del tipo de socio (persona física o jurídica), país de residencia, porcentaje de participación, tributación en el país de residencia, etc, expondré la que, en mi opinión, es la implicación más importante y que, como comentaba al principio, es el motivo por el que este tipo de entidades pueden resultar mucho más interesantes para inversores extranjeros que para españoles.
Es el artículo 10 de la Ley SOCIMI el que establece el régimen fiscal especial de los socios de este tipo de entidades. En primer lugar, diferencia si el tipo de renta que reciben los accionistas son dividendos o son rentas derivadas de la transmisión o reembolso de las acciones de la SOCIMI y, en segundo lugar, si los socios o accionistas son personas físicas contribuyentes del IRPF en España, si son personas jurídicas contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades español o si son entidades no residentes en España.
Para aquellos socios de las SOCIMI que sean otras sociedades españolas que tributen en España en el Impuesto sobre Sociedades, el artículo 10 exceptúa de aplicación la exención del artículo 21 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. Esta exención, al igual que para muchos otros países, es una de las más importantes del sistema fiscal español y, en resumen, implica que aquellas sociedades que tributen en el Impuesto sobre Sociedades español que tengan una participación de al menos el 5% de otras sociedades (como podría ser una SOCIMI) y la mantengan de manera ininterrumpida durante un periodo concreto, estarán exentos de tributar en un 95% por los dividendos y ganancias patrimoniales que reciban de estas otras sociedades. Pues bien, al exceptuar esta exención se produce una situación curiosa y es que aquellos socios de SOCIMI que son entidades extranjeras pueden llegar a obtener una fiscalidad mejor que la que recibe un socio español.
2.- EDAV
EDAV, son las siglas de “Entidades dedicadas al Arrendamiento de Vivienda”. Su regulación y beneficios se recogen en los artículos 48 y 49 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades y en el artículo 91.Dos.1.6º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido y podrán acogerse al régimen fiscal de éstas, aquellas sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido.
2.1.- Incentivos fiscales de las EDAV
Los incentivos fiscales de las EDAV son también, fundamentalmente, dos:
– Una bonificación del 40% sobre la parte de la cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos que veremos. Es decir, se tributará al tipo del 25% sobre el 60% de los rendimientos que provengan de esta actividad.
– Aplicación de un tipo del 4% de IVA en la compra de viviendas. Esto supone un ahorro importante, ya que este tipo de entidades realizan una actividad exenta de IVA y, por regla general, el IVA que soportan no es deducible.
2.2.- Requisitos de las EDAV
– No hay requisitos en cuanto a la forma jurídica, pudiendo ser una Sociedad de Responsabilidad Limitada o Anónima que son los dos principales tipos de sociedades en España.
– El número de viviendas arrendadas o que estén ofrecidas en arrendamiento, en cada periodo impositivo, debe ser en todo momento igual o superior a 8.
– Las viviendas deberán permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años. Este plazo se contará desde la fecha de inicio del período impositivo en el que se comunique la opción del régimen, si las viviendas se tuvieran con carácter previo; o si éstas son adquiridas con posterioridad desde la fecha en la que se arriendan por primera vez.
– Que las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto de contabilización separada por cada inmueble para conocer la renta correspondiente a cada vivienda.
– Existe la posibilidad de que las EDAV realicen otras actividades además de las de arrendamiento de viviendas, pero al menos el 55% de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el periodo mínimo, o, alternativamente que al menos el 55% del valor del activo, sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación de las EDAV en el Impuesto sobre Sociedades.
2.3.- Inversores de las EDAV
Al igual que en las SOCIMI, uno de los puntos más trascendentes de las EDAV es la repercusión o el régimen fiscal que va a suponer para sus accionistas o socios ya que pueden, según qué inversor, no resultar del todo interesante.
En este caso, es el artículo 49.3 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades el que limita la aplicación del artículo 21 de la misma ley que comentaba anteriormente para las SOCIMI y que resulta tan importante. En este caso lo que hace la norma es limitar la exención del artículo 21 a un 50% de los dividendos o rentas derivadas de la transmisión de participaciones. Es decir, el 50% de los dividendos o rentas estarán exentos de tributación en un 95% (se tributará al tipo del 25% sobre el 5% de esos dividendos) y el otro 50% no estarán exentos (se tributará al tipo del 25% sobre el 50% de esos dividendos).
Esta limitación produce sobre inversores españoles, que sean otras sociedades y pudieran aplicar el artículo 21, la dicotomía de valorar si les compensa solicitar aplicar el régimen de las EDAV o no. Es decir, puede resultar más interesante tener una EDAV en la práctica pero que no solicite el régimen fiscal de estás. Será cuestión de valorar, atendiendo a las características de los inversores y de la operativa, si interesa renunciar a los incentivos fiscales de las EDAV y, por ende, a no estar sujetos a sus requisitos a cambio de poder aplicar el artículo 21 sin limitación.
Conclusiones
Como hemos visto tanto las SOCIMI como las EDAV presentan exenciones y bonificaciones fiscales atractivas pero hay que estudiarlas desde un punto de vista global, analizando en detalle todas las repercusiones que tendrían sobre los socios y si a éstos y a la propia sociedad les compensarían estar sometidos dichos regímenes u operar “renunciando” al régimen que les pudiera corresponder en función de su tamaño y actividad.
